Am 22. September 2020 trat das katalanische Gesetz 11/2020 vom 18. September über dringende Maßnahmen zur Eindämmung des Einkommens in Mietverträgen und zur Änderung des Gesetzes 18/2007 des Gesetzes 24 in Kraft. / 2015 und Gesetz 4/2016 zum Schutz des Rechts auf Wohnraum (Gesetz 11/2020 vom 18. September).
Das in der Motivationserklärung der Verordnung festgelegte Ziel besteht darin, den Zugang zu angemessenem und erschwinglichem Wohnraum mit öffentlichen Maßnahmen zu verbessern.
Zu diesem Zweck soll der Preis für Wohnungsmietverträge in Katalonien reguliert und ein Mietsicherungssystem eingeführt werden, das den Mietpreis durch drei Faktoren mildert und begrenzt:
- die Qualifizierung bestimmter Gebiete Kataloniens als „Marktgebiete von angespanntem Wohnen “;
- der Referenzindex für den Mietpreis und;
- den Referenzpreis des Vertrages.
Die Erklärung einer Gemeinde oder eines Teils einer Gemeinde als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt setzt voraus, dass das Einkommensbegrenzungssystem in dem von der Erklärung betroffenen Gebiet gilt.
Die Zuständigkeit für die Abgabe dieser Erklärung obliegt der Generalitat von Katalonien, mit Ausnahme der Stadt Barcelona. Hier obliegt sie dem Rathaus von Barcelona, und in der Metropolregion Barcelona, dem Rat der Metropolregion Barcelona. Ausnahmsweise wendet das Gesetz diese Erklärung jedoch aufgrund der Notsituation in Bezug auf Wohnraum (den wirtschaftlichen Auswirkungen der Covid-19-Pandemie geschuldet) direkt auf Gemeinden an, die im Zeitraum zwischen 2014 und 2019 einen Anstieg von mehr als 20% verzeichnet haben,oder deren Einwohnerzahlt die 20.000 übersteigt (Neben Barcelona, Girona, Lleida und Tarragona sind weitere 56 Gemeinden betroffen). Es handelt sich um eine Übergangsmaßnahme mit einer Höchstdauer von einem Jahr, die mit der Formalisierung einer neuen Erklärung für diese Gemeinden unwirksam wird.
Die Begrenzung der Mieten wird durch die Anwendung des Referenzindex der Wohnungsmietpreise umgesetzt. Insbesondere gibt der Index den durchschnittlichen Euro / m2 der Vermietung von Häusern an einem bestimmten Standort und in einem bestimmten Gebiet sowie eine Preisspanne an, die höher und niedriger als dieser Durchschnitt ist.
Der Referenzpreis des Vertrags wird gemäß dem genannten Index festgelegt, ohne die oberen und unteren Preisspannen zu berücksichtigen. In Ausnahmefällen kann der Referenzpreis aufgrund besonderer Annahmen vom Index abweichen.
Die wichtigsten Maßnahmen, in denen das neue Regime im Gesetz 11/2020 vom 18. September festgelegt ist, sind nachstehend aufgeführt:
- Betrifft die für den ständigen Wohnsitz des Mieters bestimmten Mietverträge, die sich in einem Gebiet befinden, das als angespannter Wohnungsmarkt eingestuft wurde.
- Verträge, die vor Inkrafttreten der Regel geschlossen wurden, sind ausgeschlossen. Eine Ausnahme bilden Vetragsverlängerungen, auf die das neue Gesetz Anwendung findet.
- Die anfängliche Miete darf den Referenzpreis für die Vermietung einer Wohnung mit ähnlichen Merkmalen in derselben städtischen Umgebung nicht überschreiten.
- Die anfängliche Miete darf die im letzten Mietvertrag angegebene Miete nicht überschreiten, wenn die betroffene Immobilie in den letzten 5 Jahren vor Inkrafttreten des Gesetzes vermietet wurde.
- Der Vermieter kann eine Erhöhung der Erstmiete gegenüber dem Referenzpreis vorschlagen, wenn er im letzten Jahr Arbeiten durchgeführt hat, die die Bewohnbarkeit, Sicherheit usw. verbessern.
- Die Parteien können einer Erhöhung oder Verringerung des durch den Index festgelegten Werts mit einer maximalen Abweichung von 5% zustimmen, wenn mindestens 3 der folgenden Merkmale übereinstimmen: Aufzug, Parkplatz, möbliertes Haus, Heiz- oder Kühlsystem, Gemeinschaftsbereiche von Gemeinsame Nutzung (Garten- oder Dachterrasse), Swimmingpool, Concierge-Service und besondere Aussicht.
- Bei neuen Häusern oder solchen, die aus einem größeren Renovierungsprozess resultieren, und während der 5 Jahre nach Erhalt des Baubeendigungszertifikat (certificado final de obra) darf die anfängliche Miete die obere Marge des Referenzindex nicht überschreiten (es sei denn, es wurden staatliche Subventionen erhalten). Dieses Regime wird erst in 3 Jahren, dh am 22. September 2023, in Kraft treten.
- Wenn der Vermieter im Haus Verbesserungsarbeiten durchführt, kann er nach Ablauf der gesetzlichen Mindestdauer der Vertragsdauer die Miete erhöhen, ohne den in der Verordnung festgelegten Grenzen zu unterliegen.
In Bezug auf das Sanktionssystem ändert die Verordnung das katalanische Gesetz 18/2007 vom 28. Dezember über das Recht auf Wohnraum und führt bei der Klassifizierung von Verstössen diejenigen ein, die sich auf die Nichteinhaltung der Verpflichtungen des Einkommensschutzsystems beziehen.
Es ist zu beachten, dass diese neuen Maßnahmen durch andere kürzlich genehmigte Standards ergänzt werden müssen. Auf Landesebene das königliche Gesetzesdekret 7/2019 vom 1. März über dringende Maßnahmen in Bezug auf Wohnen und Miete und auf regionaler Ebene das Gesetzesdekret 17/2019 vom 23. Dezember über dringende Maßnahmen für Verbesserung des Zugangs zu Wohnraum, wodurch auch Maßnahmen zur Linderung wirtschaftlicher Schwierigkeiten beim Zugang zu Wohnraum eingeführt wurden.
Wir werden sehen, ob das Regelwerk (wenn es vom TC nicht für verfassungswidrig erklärt wird) praktische Auswirkungen hat (Erhöhung der Wohnungsmieten zu erschwinglichen Preisen) oder im Gegenteil, wie von verschiedenen Experten ausgeführt, den gegenteiligen Effekt hat.
